Las entidades financieras están trabajando contra reloj para adaptarse a tiempo a la nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, conocida como ley hipotecaria, que entrará en vigor el próximo 16 de junio y que todavía cuenta con algunas incógnitas por despejar.
La transposición de esta nueva ley aprobada por el Congreso en febrero se completó el pasado mes de abril con la aprobación de un real decreto que desarrolla la normativa y una orden ministerial, ambos tramitados con carácter de urgencia para tratar de evitar la multa de hasta 80 millones de euros (100.000 euros al día) por el retraso.
El Gobierno ha querido ir más allá de la directiva europea y aprovechar para dar seguridad jurídica a cuestiones controvertidas en España, como el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Sin embargo, su desarrollo reglamentario no ha terminado y todavía quedan aspectos que están generando dudas a las partes implicadas y que deberán ser aclaradas por el legislador en las próximas semanas. Se trata de una norma que plantea múltiples cuestiones de interpretación jurídica. La urgencia derivada del retraso en la transposición ha hecho que algún aspecto se haya quedado en una «nebulosa jurídica».
La ley no se aplica a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, pero sus disposiciones serán aplicables a aquellos contratos anteriores que sean objeto de subrogación o novación con posterioridad a dicha entrada en vigor. Otro supuesto sería una situación mixta en la que algunas partes del contrato son personas físicas y otras sociedades mercantiles, ya que la ley solo protege a las personas físicas, exigiendo en algún caso que, además, sean consumidores.
Queda poco más de un mes para que la nueva ley de crédito inmobiliario entre en vigor y las entidades, a pesar del retraso en la aprobación de la norma, han hecho un gran esfuerzo por completar su adaptación a tiempo en todo aquello sobre lo que han dispuesto de un criterio claro con la suficiente antelación.
La nueva ley hipotecaria establece que el personal que comercializa los préstamos debe contar con una formación específica de 50 horas a la que se suman 10 horas anuales. Como son miles los empleados del sector, hay un periodo transitorio de un año, hasta el 16 de junio de 2020, por lo que hasta entonces las entidades colocarán a un supervisor formado que controle al resto de trabajadores.
La formación tendrá que darla una entidad o una institución externa, como una universidad, y después una empresa certificadora diferente y homologada por el Banco de España realizará un examen a los trabajadores. Esto inquieta a las entidades en el sentido de que todavía no saben quiénes serán los certificadores y qué criterios van a usar, de cara a diseñar sus planes de formación.
La ley introduce nuevos trámites que también conllevan un cambio cultural para las entidades, ya que tendrán que rediseñar sus procesos y sus sistemas, pero también para los clientes, a los que se entregará nueva información precontractual y deberán realizar un test ante el notario que deberá levantar un acta previa, sin el que será imposible otorgar el préstamo.
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